Εξπρές διαδικασίες προβλέπει το σχέδιο νόμου του ΥΠΕΚΑ, ενώ παραμένει θολό το τοπίο ανταλλαγών με δημόσιες εκτάσεις
Τον γόρδιο δεσμό των οικοδομικών συνεταιρισμών (Ο.Σ.) όλης της ελληνικής επικράτειας, που για χρόνια αποτελούσε το μεγάλο ταμπού της πολιτικής εξουσίας, επιλύει το υπουργείο Περιβάλλοντος διαμορφώνοντας ένα νέο θεσμικό πλαίσιο, που φιλοδοξεί να βγάλει από την πολυετή απραξία και την απαξίωση χιλιάδες στρέμματα γης, τα οποία η αλλαγή της νομοθεσίας βρήκε αγκαλιά με δάση και δασικές εκτάσεις. Η υπόθεση μυρίζει μπαρούτι από καιρό αφού πολλοί εξ αυτών κατέφυγαν στα αρμόδια ευρωπαϊκά δικαστήρια, με κάποιους να δικαιώνονται διεκδικώντας αποζημιώσεις από το Ελληνικό Δημόσιο για τη δέσμευση περιουσιακών τους στοιχείων. Γι’ αυτό στην κυβέρνηση και στο ΥΠΕΚΑ έγινε συντονισμένη προσπάθεια να καταγραφεί και να αξιολογηθεί με στοιχεία το μέγεθος του προβλήματος από μηδενική βάση, να βρεθούν λύσεις και να υπάρξει διέξοδος.
Το σχέδιο που εκπονείται από το ΥΠΕΚΑ εντατικά την τελευταία διετία και πρόκειται να κατατεθεί τις επόμενες μέρες στη Βουλή από τον αναπληρωτή υπουργό Νίκο Ταγαρά θα αποτελέσει τον νέο χάρτη πολεοδόμησης για περίπου 550 οικοδομικούς συνεταιρισμούς, προβλέποντας για όσους έχουν ανυπέρβλητα δασικά προβλήματα τη μετακόμισή τους σε νέες νομικά και πολεοδομικά «καθαρές» περιοχές, τις οποίες θα επιλέξει το Ελληνικό Δημόσιο, δίνοντας ταυτόχρονα κίνητρα αναβίωσης εγκαταλειμμένων οικισμών. Πόσοι από τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς θα παραμείνουν στη θέση τους είναι μάλλον πρόωρο να πούμε (μόνο στην Αττική οι μισοί από τους 220 είναι αντιμέτωποι με δασικά προβλήματα), ωστόσο είναι σαφές ότι η πλειονότητα θα πάρει τον δρόμο της ανταλλαγής, η οποία θα πραγματοποιηθεί με τον καθορισμό ζωνών συγκέντρωσης δικαιωμάτων κατά τα πρότυπα της Τράπεζας Γης και της ιδιωτικής πολεοδόμησης. Σε πιο πλεονεκτική θέση βρίσκονται όσοι οικοδομικοί συνεταιρισμοί κατέχουν δάση και δασικές εκτάσεις πριν από την έναρξη της ισχύος του Συντάγματος, ή βρίσκονται σε περιοχές που δεν υπάγονται στις διατάξεις της δασικής νομοθεσίας με εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο πριν από το 1975.
Αυτή η κατηγορία εντάσσεται αυτομάτως σε καθεστώς ιδιωτικής πολεοδόμησης, εισφέροντας το 50% της έκτασης στο Ελληνικό Δημόσιο, είτε ενιαία είτε διαιρεμένη σε κομμάτια επιφάνειας τουλάχιστον δέκα στρεμμάτων η καθεμία. Οπως ορίζει το σχέδιο, η έκταση που θα δομηθεί δεν μπορεί να υπερβαίνει το 25% του συνόλου της ρυθμιζόμενης επιφάνειας. Πιο σύνθετη αναμένεται η περίπτωση της ανταλλαγής, καθώς δεν είναι σαφές με τι είδους εκτάσεις και τι διαδικασίες θα διατεθούν από το κράτος τα νέα οικόπεδα για να επιλύσουν τα οικιστικά προβλήματα των οικοδομικών συνεταιρισμών.
«Γίνεται ένα πρώτο βήμα»
«Είναι σημαντικό να γίνει ένα πρώτο βήμα ώστε όσοι αγόρασαν γη με νόμιμο τρόπο και στη συνέχεια η νομοθεσία άλλαξε να μπορέσουν να αξιοποιήσουν τις περιουσίες τους», δηλώνει η κυρία Γεωργία Ρωμαίου, νομικός και πρόεδρος οικοδομικού συνεταιρισμού στον Νομό Κορινθίας. Οπως σημειώνει, η οργάνωση των συνεταιρισμών σε Επιτροπή Πρωτοβουλίας Συλλογικής Δράσης και η ενημέρωση που έχει γίνει από το 2012 συστηματικά στα κόμματα έχουν αποδώσει καρπούς αφού ακόμη και η Κουμουνδούρου φαίνεται να αναγνωρίζει ότι δεν μπορεί να σέρνονται αντίστοιχα κοινωνικά θέματα για πολλά χρόνια. «Το σχέδιο νόμου δεν είναι τέλειο. Χρειάζεται να διευκρινιστούν και να επιλυθούν ζητήματα που ανακύπτουν ώστε να προχωρήσουν οι ανταλλαγές. Ωστόσο έχει μπει ένα λιθαράκι και αυτό είναι το σημαντικότερο», καταλήγει η κυρία Ρωμαίου. Διαφορετική είναι η άποψη που διατυπώνει ο συνταγματολόγος κ. Απόστολος Παπακωνσταντίνου. «Θεωρώ ότι το σχέδιο νόμου είναι ανεπαρκές. Οι ρυθμίσεις για την πολεοδόμηση εκτάσεων Ο.Σ. αφορούν τελικώς ελάχιστους Ο.Σ. Φωτογραφίζουν ως εκ τούτου συγκεκριμένες, αριθμητικά ελάχιστες περιπτώσεις. Το μοναδικό ουσιαστικό ζήτημα που ρυθμίζεται είναι η δυνατότητα ανταλλαγής δεσμευμένων εκτάσεων Ο.Σ. με άλλες μη δεσμευμένες». Ο ίδιος υποστηρίζει ότι το βασικό πρόβλημα των Ο.Σ. δεν επιλύεται. Το κράτος έχει παραβιάσει τις διατάξεις του Συντάγματος και της ΕΣΔΑ για την προστασία της ιδιοκτησίας και τη θεμελίωση περιουσιακού δικαιώματος προσδοκίας, εγκρίνοντας τη σύσταση των Ο.Σ. και τη δυνατότητα δόμησης εκτάσεων που εκ των υστέρων θεωρεί δεσμευμένες (δασικές ή αναδασωτέες). «Από την άποψη αυτή οι Ο.Σ. θα συνεχίσουν τις προσφυγές τους στα εθνικά δικαστήρια και στο ΕΔΑΔ, αφού οι ανταλλαγές δεν επιλύουν το πρόβλημα, πλην ελάχιστων περιπτώσεων όπου οι εκτάσεις υποδοχής θα είναι αντίστοιχης αξίας με εκείνες που είχαν αρχικώς επιλεγεί…».
Πώς θα γίνει η πολεοδόμηση
Δικαίωμα στην ανταλλαγή οικοπέδων έχουν όσοι οικοδομικοί συνεταιρισμοί είναι ιδιοκτήτες δασών και δασικών εκτάσεων ή εκτάσεων στις οποίες απαγορεύεται η δόμηση. Επιπλέον όσοι διέπονται από ειδικό καθεστώς προστασίας (δάση ή κηρυγμένοι αρχαιολογικοί χώροι ή αποτελούν τμήμα γης υψηλής παραγωγικότητας και δεν μπορούν να αξιοποιηθούν με το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο). Τις περιοχές μετεγκατάστασης των οικοδομικών συνεταιρισμών μέσω του θεσμού της Τράπεζας Γης θα καθορίσουν τα Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης που θα εκπονεί το κράτος, με στόχο την αναζωογόνηση μικρών και εγκαταλειμμένων οικισμών κάτω των 150 κατοίκων. Εξαιρούνται από τον κανόνα πυκνοδομημένες περιοχές όπως οι Αττική, Θεσσαλονίκη, Γιάννενα, Πάτρα, Βόλος και Ηράκλειο. Για την ανταλλαγή λαμβάνεται υπόψη η τιμή ζώνης της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο της ανταλλαγής, καθώς και η τιμή ζώνης της έκτασης που ανταλλάσσεται. Εάν δεν είναι καθορισμένη, υπολογίζεται η ελάχιστη τιμή ζώνης που ισχύει στην τοπική δημοτική κοινότητα ή αντίστοιχα στην περιφερειακή ενότητα. Σε περίπτωση ανταλλαγής με ιδιωτική έκταση που έχει πολεοδομική μελέτη, η αποδιδόμενη έκταση μειώνεται κατά 50%.
Η έκταση που αποδίδεται οφείλει να βρίσκεται στην ίδια ή σε όμορη περιφέρεια με το ακίνητο ανταλλαγής, με εξαίρεση συνεταιρισμούς της Αττικής που θα μπορούν να ανταλλάσσουν εκτάσεις με όλη την επικράτεια. Δικαίωμα υπάρχει και για «κατά παραγγελία» ζώνες συγκέντρωσης δόμησης από συνεταιρισμούς που επιθυμούν συγκεκριμένες περιοχές. Τα αιτήματα αυτά θα ικανοποιούνται κατά προτεραιότητα και με βάση εννέα κριτήρια που θέτει το Δημόσιο – εκτάσεις με αμετάκλητες δικαστικές αποφάσεις, με άκυρα ρυμοτομικά σχέδια, με προωθημένες πολεοδομικές μελέτες, οικιστική καταλληλότητα κ.ά. Στην κατηγορία των ανταλλαγών με την ανάλογη διεκπεραίωση από την Πολιτεία των αναγκαίων εγκρίσεων και αδειοδοτήσεων μπαίνουν επίσης εκτάσεις επιφάνειας μεγαλύτερης των 300 στρεμμάτων όπου δεν έχουν συντελεστεί πράξεις χαρακτηρισμού, δημόσιες χορτολιβαδικές και βραχώδεις εκτάσεις, αλλά και ακίνητα ιδιοκτησίας του Ελληνικού Δημοσίου, των ΟΤΑ ή ΝΠΔΔ μεγαλύτερες των 300 στρεμμάτων. Συνολικά, η προς πολεοδόμηση έκταση πρέπει να έχει ελάχιστη επιφάνεια 50 στρέμματα, με το 50% να είναι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι.
Εντός έτους αποδοχή, αλλιώς το οικόπεδο πάει σε άλλον
Με βάση τη ρύθμιση, ο κύριος της προτεινόμενης προς ανταλλαγή έκτασης υποβάλλει αίτηση στη Διεύθυνση Πολεοδομικού Σχεδιασμού του ΥΠΕΚΑ με αντικείμενο την ανταλλαγή της ιδιοκτησίας του με ακίνητο ιδιοκτησίας του Δημοσίου. Η αίτηση συνοδεύεται από έκθεση τίτλων με πλήρη περιγραφή του ακινήτου, το ιστορικό της νομικής του κατάστασης, όσων έχουν δικαίωμα κυριότητας ή άλλα εμπράγματα δικαιώματα σε αυτό κ.ά.
Το νομοσχέδιο προβλέπει σφιχτά χρονοδιαγράμματα καθώς εντός τριών μηνών από την υποβολή της αίτησης το ΥΠΕΚΑ σε συνεργασία με τη Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας του υπουργείου Οικονομικών θα πρέπει να ενημερώνει περί της αποδοχής ή της απόρριψης της αίτησης. Το προτεινόμενο ακίνητο ιδιοκτησίας του Ελληνικού Δημοσίου οφείλει να είναι ελεύθερο βαρών, διεκδικήσεων και τυχόν άλλων περιορισμών αρχαιολογικής, περιβαλλοντικής, δασικής ή άλλης σχετικής νομοθεσίας. Ο ενδιαφερόμενος υποχρεούται εντός αποκλειστικής προθεσμίας 60 ημερών να αποδεχτεί εγγράφως την ανταλλαγή της εκτάσεώς του με το προτεινόμενο ακίνητο και εντός ενός έτους από τη χορήγηση του νέου τίτλου την υποβολή πολεοδομικής μελέτης. Απρακτη παρέλευση των συγκεκριμένων προθεσμιών συνεπάγεται απώλεια του δικαιώματος ανταλλαγής και χορήγηση αυτής σε άλλο ενδιαφερόμενο.
Η ανταλλαγή εγκρίνεται με κοινή απόφαση των υπουργών Οικονομικών και Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής. Η διαδικασία της ανταλλαγής ολοκληρώνεται με τη μεταγραφή της οικείας σύμβασης στα αρμόδια υποθηκοφυλακεία ή την καταχώριση αυτής στα κτηματολογικά βιβλία του αρμόδιου κτηματολογικού γραφείου.
